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国内有房国外有地通胀压力下另类理财有钱途市

2019-01-14 12:41:28

  国内有房国外有地通胀压力下另类理财有钱途

  Lydia是一家美国律师事务所的合伙人,她的办公地点base在中国北京,而她所在事务所一半以上的业务都与中国人的海外房地产投资有关。她说我们发现全球的房地产业在中国升温,许多市场的估价很低,而中国的投资者们则手握重金,全球购买。

  美国购房获绿卡,加拿大买楼正是抄底时,孩子可免费读美加名校。这些让人心动的广告你一定没不去计较得与失少见。澳洲海湾的星级酒店、法国南部的酒庄别墅,泰国清迈的度假村如今,境外房产项目的炫目早已超出了普通国人的想象空间。

  正如美国ACE地产投资公司的销售总监张远宁所说:中国人负责掏钱,我们负责帮他们全世界各地去买楼买屋。

  国人境外买房的确越来越常见。从2006年上半年开始,越来越多境外项目在国内有了固定代理机构。他们定期以国家或房屋类型为主题,举办专场说明会,推介具体楼盘。而在中国各地举办的住交会上,也总能看到来自许多境外地区的房产项目济济一堂。涉及这些房地产项目的除了代理商,还有中介经纪公司。经纪公司每单业务需提取总价2个点左右的佣金。

  利弊预估

  有楼有地,产权

  监管严税费高,但安全透明

  国外房产受欢迎不是没道理。相比国内,国外房产的确有诸多让人心动之处。譬如房子本身户型合理、建筑讲究

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,地广人稀,空气好,居住环境宜人,教育、医疗等福利更齐备;有些国家由于自身经济发展周期的原因,房价明显处在较低水平,尤其是在国内房价飙升的对照下;而在土地私有的国家,购买房产既能获得住宅产权,也能获得土地所有权。

  在西方成熟国家,房地产买卖受到完善的法律监管,虽然对于行外人来说,这些管制繁复得像天书,但亦使得交易变得安全和透明。

  樊雪小姐是本刊房产栏目的美国特约,从事的工作就是地产经纪。她介绍,国人赴美购房的条件并不苛刻:只要有签证,能支付50%以上首付(次贷危机前20%)即可。且美国房屋的面积,算法比中国实惠许多,他们不打赠送等扰人视听的旗号。一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价内。

  樊雪介绍,在美国,房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构,包括律师、经纪师、验房师等,交易从头到尾每一个环节都隐形防护是在双方律师的监控下进行。这也意味着,交易有大量额外费用产生,不仅有交给国家的税费,也有交给服务机构的费用。买房,个环节是要请经纪人,由其根据客户需求寻找房源。待购房人相中满意的房屋后,再找有资质的验房师,针对房屋的地理位置、使用年限、完好程度等指标进行技术评估,鉴定完毕后请律师签署房屋买卖合同。一个完整的购房程序走下来,可能需要好几个月。买房是一件很花时间的事情。

  买新楼盘的话,买家签订正式合同后,将首付款打入买家指定的律师信托账户,开发商、买家、律师三方任何一方无权动用,直到房屋产权证、质检证、合格证全部办理完毕,开发商才能拿到房款。而当地的律师和验房师都是第三方,这些人如果出现偏袒或欺眼镜布厂家瞒,受到的惩罚是非常严厉的,有的甚至会吊销行业资格。这些都较好地保护了购房者的资金安全。

  国外买房还有一种方式,跟国内农村的自建房屋类似,先买土地再请建筑商造房。律师在买地时就介入,办理土地登记、住房按揭贷款,协助向政府提供规划、住宅设计等材料审核,然后再动工,建造过程中,律师要参与监管工程款,还要协助做房产证等。

  樊雪说,海外购房和国内购房的另一个不同点是,购房后还得学管理房产,这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等,屋主还需对居所才能吸纳别人的智慧和经验周边的卫生清洁、花园的花草树木负责,如果做得不好,会受到了市政部门的警告、甚至罚款。

  市政正是通过这些保证整体的眼镜盒厂家自然环境和居民生活品质。美国也有专被误解的人不能坚持到底门管理房产的中介服务机构。

  四大风险

  政治、政策风险汇率、信息不对称

  Lydia律师提醒,一些中介公司喜欢夸大其词,投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如,步选择国家和地区,就应着重考虑该国政策的稳定程度,是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化,因此,了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做,既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别,有的地方还会对海外购房者做特殊要求,譬如澳大利亚规定,非本国居民不得购买二手房,新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%,才准境外人士购房;在东南亚国家如泰国,不允许海外投资人拥有土地,即不能购买别墅,只能购买公寓楼,新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序,聘请当地经纪师、律师前,就了解和思考清楚。

  选定有购买意向的和地区后,开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司,他们熟悉该国法规、风俗和市场,有较多交易经验,有些甚至是一些楼盘的一级代理商,在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。

  跟本国买房一样,项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素,涨跌情况难以判断。只看房产价格是不够的。目前房价较低,经济发展快或复苏前景明确,房价上涨趋势明显的国家应作为。

  相比于国内购房,汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产,如果澳元汇率跌30%,这就相当于同一套房子,即使房价不跌,现在买相比汇率跌之前,价格打了7折。

  受买房赠送户口的国内做法的影响,有人对境外买房存在一个误解,以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目,一般并不与移民挂钩,不过,房产作为总资产的一部分,对于想拿居留签证的人是有帮助的。譬如,美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房,但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司,他们的美加移民顾问金洁介绍说,美国的投资移民,要求至少拿出50万美元进行特定项目投资,此项目由美国政府选择。各州情况有不同,以加州为例,申请投资移民的人士需要投资至少100万美元,并雇佣35名当地公民工作,而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额,才能达到基本条件。

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