以房养老保险十年未获批专家建议出租养老0

2019-06-08 15:13:53 来源: 铜陵信息港

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“以房养老”作为一种新型的养老方式,老人可以将自己的产权房抵押给金融机构,定期获得一定数额养老金。房主去世后,该房产出售用于归还贷款,其升值部分归抵押权人所有。事实上,“以房养老”概念10年前就被提出来,北京、上海等地近年来也在试点“以房养老”,但至今尚未有成功延续案例。业内人士坦言,“以房养老看起来很美,但接受度低,真正做好很难。”

以房养老?60岁的刘老太一听就迷糊了,“我的房子在我百年归老之后肯定得留给我儿子,要我把房子抵押给其他人,我可不甘心。”刘老太的想法代表了七成以上老年人的想法。

银行业:

“倒按揭”一年业务量为零

了解到,在银行业务中,“以房养老”被称为“住房反向抵押贷款”,这种贷款专门针对有产权房的老年人。老年人可以将房子抵押给银行等金融机构,按月从金融机构领取现金养老。在老人去世后,该机构有权将房屋出售、出租或拍卖,用以收回贷款。由于是银行等金融机构通过分期付款购买贷款人的房屋产权,类似于将现有的住房抵押贷款“反过来做”,因此也被称为“倒按揭”。

昨日咨询了多家银行,发现“以房养老”的业务各家银行的参与程度不一,建行等大部分银行都表示没有此项业务,而就算是有该项业务的部分银行,其工作人员也对该项业务办理表示“不太熟悉”。一位银行业内人士表示,相关银行推出“倒按揭”业务至今已一年,但业务量为零。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,以房养老目前银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限,无论10年还是20年,到期后如果不还款,房子就没了。对用住房做抵押的老人肯定有顾虑。

保险业:

更热衷开发养老地产

据介绍,这次《关于加快发展养老服务业的若干意见》中关于“老年人住房反向抵押养老保险”在十年前就曾被保险业内人士提出过,“但金融机构担心房价会跌,消费者则担心房价会涨,抵押后亏本”,种种矛盾因素导致“以房养老”一直没有获批。

幸福人寿前董事长孟晓苏是“以房养老”的积极推动者,他在官方认证微博上指出,“我国老人多数有房而缺钱,无子女老人很多。多给老人一种选择权不是坏事。”

不过愿意积极尝试“以房养老”的险企并不多。相反,在开发养老地产上险企干劲十足。近年来,泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险等多家险企纷纷拿地,进军养老地产。

地产:

几无房企涉足“以房养老”

有统计称,目前已有80家地产商进入养老地产领域,公开信息披露的养老地产项目已经过百个。但几乎没有房企独立涉及“以房养老”领域。

困境

楼市走势不明 金融机构兴趣不大

困境一:金融机构利息收费难走低

上海交通大学研究员高连奎认为,将住房抵押给金融机构,从金融机构取得不菲的年金,看起来挺美,但金融机构需要收取利息。“这个长期利率估计要在7%左右,没有几个中国的中老年人愿意承受。”业内人士还认为,相关“以房养老”缺乏具体可操作性,譬如房子如何估价、拿到贷款怎么用、房贷没还完怎么办等问题。

困境二:房价涨跌难辨,时间越长风险越大

目前金融机构推出相关“金融产品”并不是特别积极,推出的产品也没有受到热捧,业内人士认为,的阻力还是来自于金融机构对房价下行的担忧,“对于倒按揭来说,时间越长风险越大。”

孟晓苏也表示,保险业界普遍认为房价会跌,而老人寿命在增长,“保险公司不愿亏钱而集体沉默,是其过去十年无法推出的阻力。”

平安证券研究员缴文超表示,在中国“以房养老”的不确定性来自于房地产政策和土地流转市场不健全。“未来房地产价格走势仍然存在很大的不确定性,加上房屋产权面临70年后被收回或者中途被拆迁的风险,这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。”

困境三:企业“倒按揭”运作能力各有瓶颈

由于住房反向贷款涉及银行房产的处置权,而目前银行没有这个处置能力,只能通过银行拍卖渠道,因此就算是实行住房反向抵押保险,本质上也是反向抵押贷款,目前保险公司不具备这些资质,有业内人士如是分析。

对于房企“重养老地产轻以房养老”,戴德梁行董事黎庆文表示,“以房养老”作为一种金融产品,需要有精算人员进行详细评估,房企并无此能力独立推行。

困境四:养老习惯制约“以房养老”

缴文超表示,养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素。中国老人更信任政府发起的养老模式,如目前的社保模式,另外,中国老人习惯与子女居住在一起,子女也希望通过继承的方式获取老人的房产,因此“以房养老”可能更加适合无子女老人或子女在海外的老人。

影响

出售产权的养老地产或更受热捧

即使如此,业内仍然有观点认为,随着“以房养老”概念的深入人心,还将给房地产市场和养老地产市场再加一把柴。

CRIC分析师李莹对表示,尽管以房养老实施情况并不理想,但其概念可能会催生更多的购房需求。“国家层面提出这一方式推广试点,给房屋赋予了养老的特殊功能,这对于房地产市场将起到间接的促进作用。”

了解到,目前推出的养老地产中,售卖会籍或者只租不售的占据绝大部分比例。如果未来“以房养老”观念获得认可,出售产权的养老地产或更受热捧。

黎庆文表示,养老地产或者养老机构和一般的地产项目相比,的优势是有完备的家政、护理和医疗等服务配套。未来可能出现一种养老模式:购置一个养老项目的所有权,等自己老去之时,一方面可以住在养老项目中享受其提供的家政、护理等养老服务配套,另一方面可以将养老项目抵押获取养老金,“以房养老”。

PK

房租回报率

高于“倒按揭”

事实上,“以房养老”也并不只有倒按揭这样一个手段。

“希望还是以房租养老,这个作为中国文化也比较好接受。”日前,房产高级职业经理人朱秋利公开表示,目前养老不是在于没有房子居住,而在于老人无人照顾和住在楼梯楼的高层出行不便。“可以把房子租出去,之后可以去养老院居住,这样也方便照顾。”

也有业内人士表示,按此前媒体披露目前银行试点房产“倒按揭”的抵押比例和利率,百万元的房产每个月到手的金额甚微,出租获取的回报可能更高于“倒按揭”,且房子产权依然在手,未来可传给子女。

对此,黎庆文表示,由于“倒按揭”起到了一个融资的服务功能,因此回报率低于自行出租是非常正常的。“但出租房产是一件非常麻烦的事情,等到老人自顾不暇的时候,房产出租也成了一个不小的负担。”他表示,“倒按揭”的好处是可以通过银行将房子变成终身养老保障,简便省心,且可以住在自己的房产中养老。

黎庆文表示,由于中国老年人基数十分庞大,自己对于未来的“以房养老”前景乐观,但是,该养老模式一定是在房价比较稳健,空巢率较高的大城市率先发展起来,从区域上看有一个试点的过程。(文/潘彧、周慧、李婧暄)

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